Antes de comprar terras na Nigéria
COMPRA ANTES DE TERRA NA NIGÉRIA – As coisas importantes a considerar antes de comprar LAND – A TERRA LISTA DE VERIFICAÇÃO DE DILIGÊNCIA DEVIDA
transações de terras, por vezes, levantar questões e problemas que não estão presentes em outras operações. Aqui estão algumas dicas sobre como proteger o seu interesse como um comprador antes de comprar terras na Nigéria ou deixar ir o seu dinheiro em uma transação de terra. "Terra", "construção", "imobiliária", “Propriedade real” e “propriedade” são usados alternadamente neste artigo.
Tem um compromisso preliminar com o fornecedor
Antes de comprar terras na Nigéria a sua reunião preliminar com o proprietário do terreno (fornecedor) deverá permitir-lhe investigar a natureza do título do fornecedor para a terra (i.e. se a terra foi herdada, comprado, dotado, assented, hipotecado, arrendado, ou adquirida pelo vendedor em virtude da longa posse). Você terá que realizar uma inspeção física no local do terreno ou edifício para revelar gravames, servidão, cláusulas restritivas ou avisos construtivas. Nesta fase preliminar, você pode chegar a um acordo informal com o fornecedor sobre o preço de compra justo do edifício ou a terra e sobre o modo de pagamento.
Consultar um advogado Imóveis
Quando um acordo informal é atingido, você tem que se envolver imediatamente os serviços de um advogado imobiliário para ajudar a evitar erros caros e futuros problemas que são comuns com as transações de terras e poderia colocar o seu interesse na terra em perigo.
O que o seu advogado vai fazer
operações de terra exigem extensa investigação. Para permitir que o seu advogado investigar o título do vendedor em seu nome, ele ou o advogado do vendedor irá elaborar um contrato de Contrato de Venda para você e o fornecedor para assinar, então você fazer um depósito do preço de compra da terra – enquanto se aguarda o resultado de sucesso da investigação do título do fornecedor por seu advogado. Sem um contrato de Contrato de Venda, o fornecedor não tem nenhuma obrigação de provar que ele tem um bom título na terra. Por esta obrigação, o fornecedor é obrigado a apresentar seus documentos de título e evidenciar a raiz do título na terra e traçar a cadeia ininterrupta de transações para si mesmo.
Due Diligence do advogado
O seu advogado irá proceder para realizar uma pesquisa e investigação com base nos documentos de título apresentados pelo fornecedor. Os documentos – dependendo da natureza do título do fornecedor podem incluir Escritura de Repasse; Escritura de Hipoteca Legal; Deed of Surrender; Escritura de doação; assentimento; Certificado de ocupação; Instrumento de Cessão; Contrato de locação; Procuração; Declaração de confiança; Plano de pesquisa; Cópia autenticada do julgamento do tribunal; carência Order; etc.
A busca investigação e título pode ser realizado no lugar geométrico, Registro terras, Registro de sucessões, Tribunal, Comissão de Assuntos Corporativos (CAC), a autoridade de planeamento da cidade, como FCDA, LASPPPA, Ucrcda, Econômica e Financeira Comissão de Crimes (EFCC), Independente e Corrupt Practices Comissão (ICPC), etc. propriedade real pode ser um proceder de crime ou de um objecto de investigação por fraude e lavagem de dinheiro. Isso pode justificar o seu advogado para levar-out due diligence em qualquer agência anti-corrupção.
O resultado da investigação do Procurador
A investigação de seu advogado irá revelar o estado do terreno e quaisquer ônus ou problemas potenciais associados a ela.
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busca típica título irá revelar o real proprietário(s) da terra;
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Se a descrição da propriedade corresponde à descrição dada pelo vendedor;
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Se as assinaturas e os limites do instrumento são consistentes com os dos documentos abstraídos;
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Se houver qualquer quebra na cadeia de devolução da propriedade;
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Se qualquer parte da terra foi vendida para um 3rd festa;
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Se a terra está em disputa;
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Se o terreno foi adquirido pelo governo para o interesse público superior;
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Se existem restrições legais ou costumeiras impostas pelos proprietários anteriores da terra,
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Se houver problemas com proprietários confinantes ou proprietários anteriores;
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Se suas melhorias ou desenvolvimentos previstos irá violar convênios existentes restritivas impor sobre a área onde a terra está situado junto à autoridade de planeamento da cidade, como UCCDA, FCDA, LASPPPA;
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Se há uma servidão na terra,
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Se uma ressalva foi colocado na propriedade;
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Se a propriedade real é produto de crime e objeto de investigação por agências de segurança ou foi confiscada pelo governo;
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Se a terra é um objeto de litígio em tribunal;
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Se a decisão judicial que confere o título ao fornecedor foi apelada ou anulada; etc.
O seu advogado irá processar um parecer jurídico por escrito aconselhá-lo sobre qualquer das questões que afectam a terra e se você deve proceder para fechar a transação.
Feche a Transação
O fechamento é um evento significativo na transacção de terrenos. Onde o seu advogado está satisfeito com o estado da terra, o Termo de Cessão ou Escritura de Transporte e outros papéis de fechamento será preparado por seu advogado e vetado pelo vendedor ou seu advogado. O acordo será devidamente explicada a todas as partes pelo advogado(s). O instrumento escritura será assinada por você, o fornecedor e as testemunhas de ambos os lados. Qualquer saldo do preço de compra será pago por você. Título na terra passará a partir do fornecedor para você. O Fornecedor deverá entregar-lhe os documentos título original (e as chaves – se a transação envolve um edifício). Você toma posse da terra. Onde existem inquilinos na propriedade, os inquilinos será emitido um aviso de apresentá-lo como o novo proprietário do imóvel.
Aperfeiçoar a transacção de terrenos
O consentimento do Governador confere validade a qualquer ato de alienação na terra sob a Lei de Uso do Solo. É obrigatório que você obtenha o consentimento do governador do estado onde o terreno está situado, pagar os impostos apropriados (imposto de selo) no instrumento e registrar ou arquivar o instrumento no registro terras estatais (e na Comissão de Assuntos Corporativos – onde você é uma empresa). A falta de registro do instrumento terra torna inadmissível em evidência em um processo judicial.
LEIA TAMBÉM: Como aperfeiçoar instrumentos de título de terra na Nigéria: O processo de registro de terras e procedimento
A indispensabilidade de um advogado em transações de terras
pela Seção 22 da Lei de profissionais do direito, é um crime punível com pena de prisão até 2 anos para qualquer pessoa que não seja um advogado para preparar qualquer instrumento relativo a bens imóveis, ou relativas à concessão de sucessões ou para obter cartas de administração sobre a propriedade de uma pessoa falecida. Por isso, é obrigatória para manter os serviços de um advogado antes de comprar terras na Nigéria, vender ou descartar qualquer interesse em terra. Esta restrição legal é muitas vezes vale a pena no longo prazo, uma vez que ajuda a ambas as partes a evitar problemas comuns associados com as transações de terras.
PRÓXIMOS PASSOS?
Por causa dos problemas comuns e as complexidades processuais envolvidos em transações de terras e propriedades, as informações aqui fornecidas são apenas para fins informativos e não deve ser interpretado como um substituto para orientação jurídica. Antes de comprar terras na Nigéria, É recomendado que você procure orientação profissional e jurídica adequada de um advogado imobiliário.
Grupo Consultivo Direito Societário e Comercial de Lex Artifex LLP
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